假租赁合同成“拦路虎” 房产拍卖“怪象”频出 律师提醒：要准确查验二手楼信息

文/记者阮晓光

袁先生最近很是郁闷，因为他以200多万的价格在盐田拍卖下一套“豪宅”，但却迟迟无法入住。原来，原业主为阻止拍卖，竟串通第三人签订为期20年的假的房屋租赁合同。根据“房屋买卖不破租赁”的原则，袁先生想要住进这套房子，至少还要等到20年后，而在此期间，补偿他的只能是每月少得可怜的房租费。

记者调查发现，眼下，虽然深圳楼市不甚景气，但各种房产拍卖会却趋于密集，而由拍卖产生的各种“怪象”也频频出现，最常见的问题涉及产权、税费、欠费、租约等，而许多由于不了解拍卖风险、没有查清房源信息的竞拍者，还给自己带来了一大堆麻烦，或是看着房子住不进，或是拍下房子贷不到款，最后只能是“赔了夫人又折兵”。

案例一

假租赁合同“拦路”

袁先生两个月前在盐田竞拍下了一套观海“豪宅”，成交价是200余万元。“拍下房子时，我还很得意，自认为花了很少的钱买到了一套很棒的房子，并着手计划如何装修。”

可当袁先生想去收房的时候，却被告知，这套房还附带有20年的租赁合同。“我看到，原业主的那份租赁合同明显是伪造的，因为月租金仅仅为200元/月，而根据市场价，这套房子的月租金至少在6000元以上。”

原业主告诉袁先生，现在他要不赔偿承租方20年的房屋租赁费，要不等到20年后，租赁合同到期后再来收房。

“这是明显的欺诈行为，原业主分明是在设‘套’阻止拍卖的成功。我现在只能向法院起诉，撤销这份假租赁合同，讨回一个公道。”袁先生说。

律师点评

注意“买卖不破租赁”原则

广东东方金源律师事务所金焰律师表示，按照法律规定，在租赁关系存续期间，即使出租人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生影响。

金律师提醒市民竞拍二手楼时，一定要了解该房屋是否有租户。“更要注意的是，如果租户想以同样的价格来购买此套房产，那么拍得方购房的目的将无法实现。”

案例二

竞拍成功后无法贷款

杨先生来深圳工作4年了，却一直没能攒够买房的首付款，因此他一直希望能“淘”到一处低价的房产。“前段时间，我看到罗湖区一套房产的起拍价才40多万元，比市场价低了一大截。” 杨先生说，在随后的拍卖会上，他交了5万元的保证金，并顺利地以50万元的价格将该套房产拍卖下来。

但在随后的办理手续过程中，却被告知，他竞拍的这套房产的土地使用年限已经过期，不能给予贷款。

“我这才发现，这套房子的土地使用年限只有20年，到去年就过期了。”杨先生说，他又找到几家银行咨询，结果答案都是一样的，无法贷款。这也意味着，如果杨先生在规定期限内无法筹措到全款，他所缴纳的5万元竞拍保证金将被没收。

律师点评

竞拍前要查清房产情况

北京大成律师事务所深圳分所的张建律师表示，竞拍前应该仔细阅读拍卖公告，了解房屋的瑕疵，而且要去国土部门调查相关情况。

“像杨先生遇到这种情况，由于自己的大意，没有规避拍卖风险。即使杨先生筹到购房资金，接下来也需要面临土地续期和房产过户的问题。”

案例三

税费多“低价房”变“高价”

罗女士去年拍得了一套福田区的房产，该房产之所以被拍卖，是由于原房主向他人借贷不还，被债权人告上法院并被查封。“房子拍下来的价格不错，低于市场价1000多元一个平方，可让我没有想到的是，后期需要我解决的税费却远远超过了这份‘便宜’”罗女士说，拍下房产后，她才发现这套房子已经欠了“一屁股”的债务，包括物业管理费、电费、天然气等加起来有2万多元。

更让罗女士感到意外的是，这套房产按照规定还需要缴纳约8万元的土地增值税，“当我住进去这套房子时，其价格已经远远超过市价了。”

律师点评

谨慎竞拍的大宗费用

张健律师说，在竞拍房屋前，最好要去物业公司调查该套房产拖欠的费用状况。“像土地增值税、土地出让金等税费属于大宗税费，就更应该查清。或者，竞拍者也可以在竞拍过程中与申请执行人约定到底由谁来承担这笔费用。”

专家支招：

不仅要查清房源资料还要实地勘察

一位长期从事房产拍卖的业内人士向记者表示，竞拍房产不能只看价格，更不能图省事，因为房产是一个特殊商品，不仅购买手续复杂，而且处理不当，还会出现一系列不必要的麻烦。他还向记者介绍了参加拍卖的一个基本方法：

首先，需要对选中的房源在交易中心网站进行查阅基本信息，但这是远远不够的，接下来还需要到国土等相关部门查清该套房产的产权关系，包括房屋拍卖公布的面积是否与过户登记面积一致、土地使用年限、是否存在租约、原业主是否存在大额欠款等等。

其次，要不怕麻烦地对房源进行实地勘查。虽然有可能无法进入，但可以请教该小区的居民及周边居民，向他们询问房源的基本情况、价格、有无大的瑕疵等等。还可以向该房源的物业管理处咨询该房源的情况，有无拖欠相关费用等等。