大虹桥区域EBD待发

2009年，大虹桥枢纽规划的出炉，直接带动了闵行、长宁、青浦、普陀四个区域内办公楼的整体升级。

根据规划，普陀区将以升级的新兴CBD为下一轮发展点，而长风生态商务区则以崭新的EBD(EcologicalBusinessDistrict即生态商务区)建设进行发力。

4月政策出台后，无论是房贷政策还是异地购房限制都直指别墅市场，在随后5、6月别墅供应呈明显下降趋势，作为传统供应旺季的 6月供应量成为自2009年1月以来第三低位。尽管如此，来自华燕的二季度别墅成交报告显示，顶级别墅的集中成交，使得独立别墅均价仍然大幅上涨26.20%。

绿城定制别墅过亿面市

日前，高端别墅的开发专家绿城再次推新，过亿的定制别墅面市，成为了继紫园之后沪上独栋市场的又一焦点。

作为精品住宅开发的代表者，绿城集团的产品在业界享有很高声誉。此次，绿城集团请来RichardManion和Pranav Sinha共同操刀，希望将上海绿城玫瑰园打造成未来世界金融中心人物的居所。这批定制别墅将会坐落在中国十大豪宅之一的上海绿城玫瑰园社区中央，每栋都将是占地10亩以上的半岛山庄。同时，还将为中国造价最为昂贵的会所作配套，会所仅造价就将超过3个亿。

据悉，绿城在浙江进入上海市区与大虹桥核心交通口上圈下了1205亩的土地，而这个被称为马桥的板块被政府规划成上海唯一一个拥有2000栋纯独立别墅的超低密度高级社区，并配套有亚洲唯一的ATP永久赛事主办地的国际网球中心、马术中心、水上运动中心、高尔夫球场、游艇会等设施。目前，区域内集中了御涛园、森林溪谷等多个高端项目。

“定制别墅的再现，或许将成为顶级别墅市场的新出口。 ”业内人士表示，如果说早前的紫园推出定制概念还只是尝试，那么此次绿城的定制产品显得更为成熟，包括产品建筑本身、后期物业服务等都有了完整的考量。

顶级产品二季度集中成交

从二季度的别墅市场受政策影响程度分析，总价2000万元以上顶级独立别墅由于其稀缺性仍然能获得市场青睐，而同质竞争较为激烈的联排别墅在市场低迷时，则更需要靠产品附加值、产品特色等来打动购房者。

来自华燕的研究报告显示，独立别墅的均价出现较大幅上涨与绿宝园、御涛园两个高端别墅的集中成交有着直接关系。绿宝园在二季度以54743元/平方米的价格实现成交35套，共计12896平方米；御涛园在二季度以65862元/平方米的价格实现成交21套，共计5027平方米。由于成交结构的原因，使得整个二季度的独立别墅价格较大幅度提升。

虽然新政直指别墅客群，但就实际成交情况看，其影响相对公寓较弱。这一方面与别墅市场一直以来的稀缺有关，稀缺性决定了其长期的升值潜力，在通胀压力之下，热钱寻找投资渠道时，别墅市场仍然成为一个重要资金流向。另一方面，对于自住客户而言，他们追求住别墅的生活态度与理念。

从历史数据分析，别墅市场的房价波动相对较为平缓，降价形成集中成交往往体现在个案，别墅市场的复苏依赖于整体市场的复苏。