全国首例!上海楼市出现新"打法",70年内只租不售!

2017/7/6 16:20:42 来源: 字号:T / T

近日,上海规土局网站发布了2幅拟出让地块公告,地块的土地用途都标注为“租赁住房”。

租赁住房”一词首次出现在上海土地出让要求中“土地用途”一栏,这也意味着上海租赁市场迎来新的格局。

租赁住房能否成为日后发展的新方向?

这次出让的两幅地块,分别位于浦东新区张江南区和嘉定新城,土地面积分别为6.5万平方米和2.85万平方米,它们的出让年限与普通商品房相同,都是70年。不过,出让公告要求,竞得人必须在出让年限内,100%自持物业,这意味着竞得人不能出售所建项目,只能出租。这是全国首次在出让开始就表明全部面积为出租70年的土地出让。公告对未来项目房屋套型、精装修标准、租赁年限、配套建设等方面都有明确规定。

实际上,在近年来的土地出让中,住宅用地已经普遍规定,要有一定的自持比例。不过在上海,自持比例达到100%还是首次出现,公告显示,两幅地块的起价都不高,每平方米都不足6000元,这两幅地将在8月2日进入现场竞价。业内预计,最后的成交溢价率不会很高,而且不同于"廉租房""公租房"这样的保障房,这次两幅地块上建成的项目,可能更接近"长租公寓"或"人才公寓"。

“只租不售” 租金不高于市场同类房源

公告显示,两地块土地用途为租赁住房,所建物业严格按照“只租不售”模式管理,仅用于出租,不得出售。受让人应在出让年限内整体持有租赁住房物业并持续出租运营,有关房屋套型、功能及运营管理等全生命周期管理要求。

此外,两地块均不得建设公寓式办公和酒店式公寓,且须精装交付。两宗地块须至少提供1897套租赁住房。其中,嘉定新城地块占地面积2.85万平方米,规划建筑面积7.13万平方米,须提供租赁住房不低于671套。张江地块占地面积6.5万平方米,规划建筑面积13万平方米,须提供租赁住房不低于1226套。

“土地供应模式已出现转变。”中原地产首席分析师张大伟认为,这两宗地块一开始就明确了租赁属性,避免地价高溢价率对交易市场的影响。同时,对租赁房源将有非常明显的补充作用,两宗地合计9万多平米,能够提供平均单套60平米左右的租赁房源大约1600套,将明显缓解区域租赁房源供应紧张。

根据目前公布的出让预合同显示,该项目应优先为园区内各类创新创业人才提供居住配套服务,对园区重点科研单位、高校和重点企业引进的全球顶尖科学家、高级专家和领军型人才等重点高端人群给予重点保障。

除了出租人群有限制以外,房屋租金也有明确规定:租金水平应不高于市场同类房源租金水平,租金价格可根据市场租金水平情况适时调整。

事实上,这次优先出让的张江南区配套基地正是配合此前发布的《张江科学城建设规划》称,拟通过增加居住用地、新增住宅全部用作租赁住宅,以及提高研发、工业用地人才公寓、宿舍配套比例等,满足科学城就业人口居住需求。

除了吸引人才外,从土地市场来讲,自持70年对房企的资金和运营能力要求较高,也会有效降低溢价率,从而降低土地市场的热度。

张大伟预计,未来一二线城市土地供应将越来越“限价化+居住化”,以北京为例,2017年成交的所有住宅用地全部限价或自住房化,这种情况下,从土地供应开始房屋全面回归居住属性。

租售并举渐成趋势

上海中原地产分析师卢文曦表示,租售并举是趋势,但需要控制好所在区域内的比例。如果新增可售住宅不多,会造成区域内供求紧张格局,不仅新房价格有上涨压力,而且基于可售房少,二手房也会成为稀缺资源,同样面临上涨压力。

在一线城市土地供应紧张的情况下,越来越多的一、二线城市加大租赁市场的培育,增加房源来缓解供需矛盾。

根据“十三五规划”相关工作部署,我国提出将加快构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系,深化住房制度改革,优化住房供需结构,更好地保障“居者有其屋”。

对于具备购房能力的城镇居民,支持其通过住房市场购买商品住房;对于无能力购买住房的居民特别是非户籍人口,支持其从市场上租房居住;对于难以承受房租、符合条件的困难家庭,政府予以公共租赁住房保障。

鉴于此,去年6月3日,国务院办公厅正式发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,旨在规范住房租赁市场发展,促进我国住房市场由以售为主向租售并举转变。

其中,明确提出,改善租房市场有效供给,在支持和规范个人出租住房的同时,也将 “发展住房租赁企业”,提高租房房源的集中化、规模化、标准化水平。

在此背景下,北京率先开启了“限房价、竞地价、竞自持”土地出让方式,并且由北京万科率先竞得了首个全部自持的住宅地块。随后,部分热点的二线城市也效法北京的土地出让方式。

卢文曦认为,此次上海是在出让文件中直接规定必须持有,这个做法尚属于首次,也表示了租赁住房将成为日后发展的新方向。

7月5日晚,上海规土局网站发布公告,共推出5幅含住宅属性用地,其中2幅位于青浦区的商住用地,1幅位于奉贤海湾的纯住宅用地,1幅位于临港奉贤园区的纯住宅用地和1幅位于奉贤南桥的商住办综合用地。5幅土地总出让面积共计22.3万方,且均采用招挂复合形式出让。继今年上半年的总体推地思路,所推的土地位于原南汇、青浦和奉贤等远郊区域。

来源:央视财经、上海市规划和国土资源管理局

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